L’entretien et la maintenance des bâtiments
Maintenance :
ensemble des opérations permettant de maintenir ou de rétablir un matériel, un appareil, un véhicule, etc., dans un état donné, ou de lui restituer des caractéristiques de fonctionnement spécifiées.
Entretien :
action de tenir, de conserver en bon état ; travaux, dépenses nécessaires pour y parvenir.
Les études menées montrent que les couts assumés dans tout le cycle de vie d’un bâtiment sont considérablement supérieurs par rapport aux coûts préliminaires du chantier. La durée de vie prévue d’un élément de bâtiment dépend d’un plan de maintenance adéquat. Le respect des bonnes pratiques et des recommandations des fabricants devra permettre de prolonger la durée de vie.
La stratégie immobilière va imposer une stratégie de maintenance et par conséquent les objectifs et les méthodes permettant de préserver la valeur de l’immeuble. En bref L’entretien prévient les processus de dégradation et participe à éliminer des vieillissements potentiellement prématurés.
Nous proposons à nos clients une approche personnalisée qui permet la mise en œuvre d’un système de maintenance préventive qui permet à la fois de détecter les désordres et de mener les actions curatives nécessaires.
La gestion de la maintenance est un processus qui intègre les phases générales suivantes :
- L’élaboration d’un plan et d’un programme de maintenance
- La mise en œuvre de ce plan
- La mesure du rendement de sa réalisation
Le processus est identique qu’il s’agisse de maintenance préventive ou curative.
Les objectifs visent toujours :
- La préservation des objectifs à long terme relatifs aux biens immeubles
- La satisfaction des utilisateurs
- Le respect des exigences de sécurité et des normes
- L’établissement d’une politique de maintien ou d’augmentation du standing des immeubles
Défis : les défis à relever sont nombreux. On peut relever par exemple :
- Les caractéristiques du bâtiment (âge, emplacement, types de matériaux, …)
- L’équilibre budgétaire
- Le respect de la stratégie de la société en matière d’immeuble
- Les exigences légales et réglementaires
- La nécessité de maintenir le bâtiment en état ou de l’améliorer
On constate que le standard de construction des immeubles diminue, tandis que les attentes et les exigences augmentent alors que l’immeuble vieilli
Il y a des divergences inévitables entre un besoin réel de la maintenance et les dépenses et moyens disponibles pour sa réalisation. Il faut donc faire une distinction entre les besoins souhaitables et les incontournables de la maintenance (règlementations & standards minimum de la construction).
Il faut également faire une distinction entre les réglementations résultantes de la loi et les normes recommandées du secteur.
Il est indispensable d’établir une analyse du système de maintenance qui prend en compte l’évaluation des risques (inondations, intempéries, contamination de l’eau, pannes techniques, etc…).
Le système de maintenance fait partie intégrante de la gestion de la maintenance. La stratégie d’un plan de maintenance est basée sur les contrôles périodiques, un budget programmé, un contrôle des coûts et une vérification systématique. L’identification anticipée des besoins permet d’entreprendre des actions curatives nécessaires.
Un inventaire du bâtiment permet d’identifier les besoins et de mettre en œuvre un plan réaliste de maintenance, tout en tenant compte du budget. Les besoins doivent ensuite être classés en priorités :
- Niv 1 : Inévitable
- Niv 2 : Majeure
- Niv 3 : Urgente
- Niv 4 : Désirée
La mise en œuvre du plan de maintenance nécessite de déterminer la typologie des défaillances par catégories :
- Humidité et condensation
- Mouvement et fissuration
- Affaissement
- Perte d’adhérence
- Corrosion et décomposition
Et par facteurs ou causes :
- Facteurs mécaniques
- Electromagnétiques
- Thermiques
- Chimiques
- Biologiques
- Dus aux utilisateurs
Le schéma classique est donc bien l’évaluation et le choix des méthodes préventives ou curatives, l’analyse des symptômes l’évaluation des causes possibles, l’identification de la cause réelle et de son origine, le choix des démarches préventives ou curatives, le rapport technique, les conclusions et devis.
Un inventaire du bâtiment, réalisé tous les 5 ans, est une bonne base pour définir la stratégie de la maintenance. Suite à l’inventaire il est possible d’identifier et de déterminer les priorités et les coûts courants, ainsi que les réparations et les remplacements.
L’externalisation des prestations de maintenance préventive ou curative est maintenant la norme. Notre société est votre partenaire privilégié dans ce domaine.